近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了今年4月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。其中，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格漲幅同比回落，9個(gè)城市環(huán)比下降或持平。70個(gè)城市中有30個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格漲幅比上月回落，初步測(cè)算，一線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅已連續(xù)7個(gè)月回落，二線城市同比漲幅也連續(xù)5個(gè)月回落。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉分析，這是此前因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)發(fā)揮作用的結(jié)果。
房地產(chǎn)仍是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心REITs課題組組長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇認(rèn)為，在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位之下，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍有巨大的發(fā)展空間。他同時(shí)呼吁，盡快建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。
“整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟的表現(xiàn)，與調(diào)控政策不完善等有關(guān)�！痹诒贝蠊馊A管理學(xué)院近日舉行的“思想光華媒體沙龍”上，孟曉蘇表示，一些城市實(shí)施了短期的調(diào)控政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)出現(xiàn)了短周期波動(dòng)，以3年為一個(gè)周期，從2006年至今已經(jīng)進(jìn)入了第4輪。2015年底，中央提出化解房地產(chǎn)庫(kù)存政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展。同時(shí)，2015年以來(lái)，中央再三提出建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。
孟曉蘇認(rèn)為，長(zhǎng)期的土地購(gòu)置負(fù)增長(zhǎng)會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲壓力，4個(gè)一線城市之前多年土地供應(yīng)下降，房?jī)r(jià)上漲壓力總要釋放出來(lái)。對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的一二線城市，長(zhǎng)效機(jī)制的主要突破口在于增加建設(shè)用地，緩解未來(lái)的供應(yīng)壓力。三四線城市要加大去庫(kù)存，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地區(qū)要增加土地，特別是住宅用地的供應(yīng)，通過(guò)人口城鎮(zhèn)化來(lái)去庫(kù)存，而不應(yīng)通過(guò)加杠桿。
孟曉蘇特別指出，20年前提出的“房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”這一觀點(diǎn)，至今仍未過(guò)時(shí)。一方面，創(chuàng)新需要較長(zhǎng)時(shí)間才足以支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；另一方面，在未來(lái)中國(guó)城鎮(zhèn)化和中國(guó)城市發(fā)展的進(jìn)程里，人們盼望有更舒適的生活環(huán)境，因此房地產(chǎn)仍然會(huì)在若干年內(nèi)持續(xù)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。
“不能把房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和制造業(yè)發(fā)展對(duì)立起來(lái)。相反，制造業(yè)的發(fā)展和老百姓的消費(fèi)有很大一部分是靠住房聯(lián)系在一起的�！泵蠒蕴K分析，房屋建造帶動(dòng)鋼鐵、水泥等產(chǎn)能的消耗，房屋裝修帶來(lái)紡織業(yè)、家電行業(yè)的發(fā)展，在郊區(qū)購(gòu)房也會(huì)帶動(dòng)汽車(chē)消費(fèi)等。
要理性看待房?jī)r(jià)上漲
對(duì)于居民來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的變動(dòng)與其生活休戚相關(guān)。2016年，在經(jīng)歷新一輪的房?jī)r(jià)上漲之后，雖調(diào)控日趨嚴(yán)格，效果也已逐漸顯現(xiàn)，但房?jī)r(jià)高已經(jīng)成為普遍感受。越來(lái)越多的人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫，泡沫是否會(huì)破產(chǎn)生質(zhì)疑。
首先，房?jī)r(jià)上漲的幅度有多大？北京大學(xué)光華管理學(xué)院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)系教授陳玉宇表示，應(yīng)理性看待房?jī)r(jià)的上漲，不僅要去除通貨膨脹因素，也要考慮到新建住房質(zhì)量的提升，而不是只看到絕對(duì)價(jià)格的飆升。陳玉宇介紹，通過(guò)研究經(jīng)過(guò)質(zhì)量調(diào)整的房?jī)r(jià)表明，從2003年到2013年，國(guó)內(nèi)一線城市平均每年上漲13%，三線每年平均上漲8%。
其次，房子蓋得是否太多？陳玉宇說(shuō)，據(jù)研究表明，中國(guó)近幾年的房地產(chǎn)建設(shè)面積達(dá)100億平方英尺（1平方英尺= 0.0929平方米）以上，而美國(guó)同期則維持在20億-30億平方英尺。房子太多就是泡沫，現(xiàn)在的情況值得警惕。
最后，房子蓋在哪里了？陳玉宇介紹，從理論上講，越是生產(chǎn)率高的城市，越是有美好前景，新增人口越多，就應(yīng)該建更多新房。但現(xiàn)實(shí)是，相對(duì)而言，更多房子建在了生產(chǎn)率低的城市，目前三四線城市樓房庫(kù)存大，存在過(guò)剩現(xiàn)象，而北上廣深則“沒(méi)房可賣(mài)”。
綜合以上信息，陳玉宇認(rèn)為：“中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還不是一個(gè)巨大的泡沫，相對(duì)于美國(guó)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在多方面都更為穩(wěn)健�！�
不過(guò)，陳玉宇強(qiáng)調(diào)，目前房?jī)r(jià)的確已經(jīng)很高了，必須謹(jǐn)慎對(duì)待。特別是當(dāng)下北上廣深等一線城市的房?jī)r(jià)偏高，風(fēng)險(xiǎn)也在積累，需要更多的改革措施。
他建議，國(guó)土部門(mén)改革用地指標(biāo)審批機(jī)制，讓地方政府享有更多自主權(quán)，決定土地的使用；改革城市規(guī)劃的“工程師主義”做法，充分考慮成本、價(jià)格的作用，容積率指標(biāo)要充分考慮當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況；改交易環(huán)節(jié)的稅收為持有環(huán)節(jié)的稅收；大力建設(shè)健康的金融和資本市場(chǎng)，增加人們投資去處，減少買(mǎi)房需求；適當(dāng)進(jìn)行房地產(chǎn)投資需求管控，尤其是在一二線城市；等等。
下一步房企需關(guān)注投資和消費(fèi)
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)鐘彬表示，2016年，上市房企的利潤(rùn)率、地產(chǎn)上市公司存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、投資回報(bào)率等指標(biāo)都在下降，市場(chǎng)并不如想象中好。他認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)復(fù)蘇是一種貨幣現(xiàn)象，而人民幣匯率波動(dòng)的加大更使持幣還是持房的天平進(jìn)一步向房地產(chǎn)一端傾斜。但是，銷(xiāo)售的復(fù)蘇難掩結(jié)構(gòu)矛盾。
在鐘彬看來(lái)，目前上市房企存在四大誤區(qū)，可能會(huì)導(dǎo)致一些企業(yè)發(fā)展放緩，從第一梯隊(duì)掉到第二梯隊(duì)，從主流轉(zhuǎn)向邊緣。
第一，戰(zhàn)略失策。目標(biāo)與路徑選擇的不同，會(huì)導(dǎo)致截然不同的結(jié)果。其中，突出的兩點(diǎn)是時(shí)間節(jié)點(diǎn)不對(duì)和地點(diǎn)選擇失據(jù)。以港企兩次整體性退出大陸為例，2008年的退出，錯(cuò)過(guò)了2009年大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)最好的行情；2014年和2015年的退出，錯(cuò)過(guò)了2016年房產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。因此，戰(zhàn)略是有時(shí)間維度的，決策是否正確要從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看。
第二，管理失控。治理結(jié)構(gòu)、團(tuán)隊(duì)建設(shè)是與管理能力相關(guān)聯(lián)的。鐘彬強(qiáng)調(diào)，政策調(diào)控的對(duì)象不是特指某一家或某幾家，而是涵蓋了整個(gè)行業(yè)的所有企業(yè)，這就意味著大家在同一起跑線上，企業(yè)應(yīng)當(dāng)更加關(guān)注自身管理能力的提升。
第三，現(xiàn)金失源。在融資端，如果沒(méi)有一個(gè)體系去解決企業(yè)資金的源頭，企業(yè)就失去了發(fā)展的動(dòng)力；在銷(xiāo)售端，如果無(wú)法快速將產(chǎn)品變現(xiàn)，也會(huì)導(dǎo)致重大風(fēng)險(xiǎn)。鐘彬認(rèn)為，在當(dāng)前政府限貸、限購(gòu)的情況下，這兩端都會(huì)給企業(yè)資金源帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，所以在未來(lái)限購(gòu)城市會(huì)越來(lái)越多的市場(chǎng)預(yù)期下，房企還應(yīng)持續(xù)關(guān)注政策變化，思考如何贏得先機(jī)。
第四，優(yōu)勢(shì)失當(dāng)。鐘彬表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)已從簡(jiǎn)單的制度紅利轉(zhuǎn)向商業(yè)導(dǎo)向型，整個(gè)行業(yè)本身也需要不斷進(jìn)步。經(jīng)濟(jì)紅利、土地紅利、人口紅利消失的情況下，企業(yè)需要思考自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么，如何才能獲得整個(gè)社會(huì)對(duì)企業(yè)的尊重，對(duì)行業(yè)的尊重。
對(duì)于下一步房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，鐘彬認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)識(shí)到并不是大者恒強(qiáng)�？傮w來(lái)看，土地儲(chǔ)備是很重要的因素，同時(shí)也要重視降低融資成本、提升人力管理效率等。具體來(lái)說(shuō)，接下來(lái)房企要密切關(guān)注投資和消費(fèi)，其內(nèi)在邏輯包含“輕”和“重”兩方面：“輕”是“互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)”，“重”是“空間+地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”。核心是服務(wù)，誰(shuí)掌握服務(wù)，誰(shuí)就有話語(yǔ)權(quán)。只有多方考量，合理布局，企業(yè)才可能長(zhǎng)足發(fā)展。
